Ketidakstabilan kewangan bermakna kenaikan kadar kini mungkin lebih perlahan dan lebih lembut daripada yang dijangkakan. Walau bagaimanapun, perniagaan yang berhutang masih merasakan tekanan. Pertimbangkan Vonovia Jerman. Tuan tanah kediaman membebankan hutang untuk membeli saingan Deutsche Wohnen pada 2021. Keputusan setahun penuh baru-baru ini menggambarkan mabuk daripada pesta rumah itu.
Perjanjian itu mewujudkan tuan tanah tersenarai terbesar di Eropah dengan lebih daripada €90bn aset kediaman. Ia juga meninggalkan Vonovia dengan tambahan €20bn hutang bersih.
Kos tunai untuk membayar timbunan hutang €43 bilion meningkat lebih daripada €100 juta tahun lepas. Kejatuhan harga hartanah adalah satu musibah tambahan. Saham telah jatuh lebih daripada 60 peratus pada tahun lalu. Mereka hanya bernilai 30 peratus daripada nilai aset bersih yang diterbitkan.
Bos Rolf Buch telah mengurangkan separuh pembayaran dividen untuk 2022. Dia telah menangguhkan rancangan pengembangan dan menjual pegangan dalam kumpulan hartanah Perancis Vesta. Vonovia merancang pelupusan selanjutnya aset bukan teras bernilai €2bn sepanjang 2023.
Andres Toome di Green Street berpendapat bahawa ia akan menjadi lebih sukar daripada yang dibayangkan: “Urus niaga jarang tetapi bidaan tertinggi menunjukkan diskaun yang tinggi,” katanya.
Ujian tekanan syarikat menentukan penurunan harga hartanah sebanyak 10 peratus dan tiada pelupusan lanjut. Pinjaman kepada nilai kemudiannya akan meningkat dengan hanya beberapa mata peratusan melebihi 44 peratus tahun lepas.
Itu mewakili pengurangan dalam nilai yang mungkin sudah lapuk. Anggaran penilaian spot menunjukkan LTV sebanyak 54 peratus, menurut Green Street. Had perjanjian ialah 60 peratus.
Tetapi walaupun sewa Jerman dikawal ketat, ia telah berkembang hampir 10 peratus setahun. Buch sepatutnya menghadapi sedikit masalah untuk mencapai aliran tunai percuma konsensus sebanyak €1.3bn tahun ini.
Ini tidak akan mencukupi untuk membayar €2.2 bilion bon tidak bercagar yang matang pada 2023 tanpa sedikit hasil daripada jualan aset. Tetapi Vonovia juga mempunyai wang tunai pada kunci kira-kira – kira-kira €1.3bn pada penghujung 2022. Itu menunjukkan syarikat itu hanya mempunyai ruang yang cukup untuk mengelakkan pengumpulan dana ekuiti buat masa ini.
Jika anda seorang pelanggan dan ingin menerima makluman apabila artikel Lex diterbitkan, cuma klik butang “Tambah ke myFT”, yang muncul di bahagian atas halaman ini di atas tajuk.
