Pelaburan dalam hartanah komersial UK meningkat pada suku pertama selepas mencecah paras terendah pada akhir tahun lepas, tetapi urusan jual beli masih separuh daripada purata 10 tahunnya kerana hartanah pusat London bergelut dengan kejatuhan nilai untuk ruang pejabat dan peningkatan kos hutang.
Pelabur mencapai tawaran bernilai £6 bilion untuk pejabat UK, peruncitan dan harta perindustrian pada suku pertama menurut penyedia data hartanah CoStar. Tawaran untuk pejabat pusat London, biasanya pemacu utama volum pelaburan, juga tertekan.
Kadar urus niaga yang perlahan adalah salah satu gejala kebimbangan global terhadap nilai hartanah komersial, yang telah dibelasah oleh kadar faedah yang meningkat pantas dan ketidakpastian di kalangan pelabur tentang di mana harga hartanah akan diselesaikan.
Bagaimanapun, data awal, yang mengecualikan kategori tertentu pelaburan hartanah, menunjukkan volum urus niaga meningkat sebanyak 24 peratus daripada rekod terendah pada akhir tahun lepas, apabila Belanjawan mini menggegarkan sektor hartanah, menyemarakkan harapan bahawa aktiviti membuat urus niaga sudah mula pulih.
“Kami mula menyaksikan tahap pragmatisme yang lebih tinggi di sekitar penetapan harga daripada vendor, terutamanya mereka yang mempunyai panggilan ekuiti atau acara pembiayaan semula di ufuk, yang juga akan menyokong aktiviti pelaburan bergerak ke hadapan,” kata Ed Bradley, ketua pasaran modal London di CBRE.
Permulaan tahun ini menyaksikan hanya segelintir tawaran besar melebihi £100 juta, termasuk penjualan pejabat Deutsche Bank Winchester House kepada pelabur Malaysia awal minggu ini dan persetujuan BlackStone untuk menjual St Katharine Docks kepada kumpulan Singapura.
Pelabur Asia menyumbang tiga perempat daripada pembeli mengikut volum di London dan menyokong semua tawaran besar pada suku itu, kata CBRE. “Berikutan penetapan harga semula mendadak nilai pejabat pada suku keempat 2022, kami sekali lagi melihat minat yang ketara daripada pelabur Asia,” kata Bradley.
Tawaran besar terutamanya datang daripada pembeli semua tunai, termasuk pelabur antarabangsa yang mengambil kesempatan daripada kekuatan relatif dolar berbanding paun, pada masa yang lebih sukar untuk mendapatkan hutang bagi urus niaga hartanah.
“Aset kini kelihatan lebih murah secara perbandingan untuk modal luar negara daripada yang mereka lakukan dalam beberapa tahun kebelakangan ini,” kata Martin Lay, ketua pasaran modal London di Cushman & Wakefield.
Bagaimanapun, penganalisis memberi amaran bahawa kebimbangan mengenai sektor perbankan boleh memperlahankan lantunan semula. “Peluang pemulihan dalam beberapa bulan akan datang mungkin terjejas oleh pergolakan dalam sektor perbankan baru-baru ini, yang telah menggoyahkan keyakinan pelabur dan mengetatkan lagi keadaan kredit,” kata Robert Stassen, ketua analisis CoStar untuk Eropah.
Penjual, termasuk beberapa dana yang perlu menjual bangunan untuk memenuhi penebusan, perlu bekerja lebih keras untuk mengalihkan bangunan. Rumah Winchester di London Wall telah dijual oleh Invesco pada harga £257juta, sekitar £18juta kurang daripada harga yang dicari pada bulan Jun tahun lepas. Pembeli, Gamuda Malaysia dan Castleforge yang berpangkalan di UK, juga memperoleh “jadual pembayaran yang menggalakkan”, meletakkan hanya £20 juta pendahuluan, kata Gamuda dalam pemfailan pasaran saham.
“Banyak tawaran tahun lepas runtuh kerana dengan perubahan harga menyebabkan terputusnya hubungan antara penjual dan pembeli,” kata seorang ejen pejabat London.
Pelabur hartanah mengikuti peralihan utama untuk bukti harga sebenar bangunan apabila kadar faedah meningkat. “Ini semua permainan keyakinan. Sehingga kami mendapat lebih banyak tawaran yang akan berlaku, orang ramai akan duduk di luar,” kata ejen itu.
